Sprawa dotyczy podatnika, który w 2013 r. odziedziczył połowę udziału w nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Druga połowa należała do jego siostry. Po latach, w 2024 r., podatnik wraz z małżonką kupił – do majątku wspólnego – pozostały udział wynoszący 1/2 części tej samej nieruchomości.
To właśnie przy tej transakcji pojawił się spór. Notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży, powołując się na art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Małżonkowie uznali jednak, że w ich przypadku PCC w ogóle nie powinien zostać pobrany, bo powinni skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy.
Czym jest PCC przy zakupie nieruchomości?
Żeby zrozumieć, skąd w ogóle wziął się problem, trzeba zacząć od samego podatku. PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, to opłata, którą przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego co do zasady ponosi kupujący. Stawka wynosi 2 proc. wartości nieruchomości, a sam podatek pobierany jest przez notariusza przy podpisaniu aktu notarialnego.
Przykład
W praktyce łatwo policzyć, ile to oznacza. Jeśli mieszkanie kosztuje 500 tys. zł, PCC wyniesie 10 tys. zł. Przy domu wartym 900 tys. zł podatek rośnie już do 18 tys. zł. Właśnie dlatego zwolnienie z PCC ma tak duże znaczenie – może realnie obniżyć koszt zakupu nieruchomości.
Zakup nieruchomości bez PCC. Kiedy nie trzeba płacić?
Ustawa przewiduje jednak wyjątek od tej zasady. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC z podatku zwolniona jest sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zwolnienie nie przysługuje jednak każdemu. Skorzystać z niego może osoba fizyczna, która w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie miała prawa do żadnej nieruchomości mieszkalnej.
W praktyce oznacza to, że kupujący nie może być właścicielem mieszkania czy domu ani wcześniej, ani w chwili zawierania umowy. Nie ma przy tym znaczenia, czy nieruchomość znajduje się w Polsce, czy za granicą. Jeśli ktoś miał już wcześniej nieruchomość mieszkalną, co do zasady traci prawo do zwolnienia.
Samo zwolnienie nie ogranicza się zresztą wyłącznie do „gołego” domu. Obejmuje również działkę, na której stoi budynek, a także dodatkowe zabudowania znajdujące się na tej samej nieruchomości, np. garaż albo budynek gospodarczy. Dotyczy także połowy bliźniaka, jeśli taka nieruchomość kwalifikuje się jako lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny.
Kiedy PCC trzeba zapłacić?
To oczywiście nie oznacza, że każda transakcja związana z nieruchomością mieści się w zakresie tego zwolnienia. PCC trzeba zapłacić wtedy, gdy kupujący nie spełnia warunków przewidzianych w ustawie, czyli np. miał już wcześniej inne mieszkanie albo dom.
Podatku nie da się uniknąć także wtedy, gdy przedmiotem zakupu jest działka niezabudowana. Zwolnienie nie przysługuje również w sytuacji, gdy na działce znajduje się dom w stanie surowym, dla którego nie uzyskano jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Poza zakresem ulgi pozostają też umowy dożywocia i umowy deweloperskie, ponieważ przepis dotyczy wyłącznie rynku wtórnego.
Jak skorzystać ze zwolnienia z PCC?
Samo spełnienie warunków ustawowych to jednak nie wszystko. Osoba, która chce skorzystać ze zwolnienia, powinna poinformować o tym notariusza sporządzającego umowę sprzedaży. To właśnie wtedy w akcie notarialnym zamieszczane jest oświadczenie o spełnieniu warunków do zastosowania zwolnienia.
To ważne, bo późniejszy spór z fiskusem często zaczyna się właśnie od tego, czy kupujący miał prawo do złożenia takiego oświadczenia. Trzeba przy tym pamiętać, że nie jest to zwykła formalność. Jeżeli kupujący poda nieprawdę i zadeklaruje, że spełnia warunki ulgi, choć w rzeczywistości tak nie jest, może ponieść odpowiedzialność karnoskarbową.
Małżonkowie zapytali fiskusa, czy zwolnienie im przysługuje
Właśnie z taką wątpliwością mieli do czynienia małżonkowie w opisanej sprawie. Wystąpili o wydanie interpretacji indywidualnej, chcąc potwierdzić, czy przy zakupie pozostałej połowy udziału w domu jednorodzinnym mogli skorzystać ze zwolnienia z PCC, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy.
Uważali, że notariusz niesłusznie pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży. W ich ocenie w tej sprawie powinno zostać zastosowane zwolnienie, bo z treści przepisu nie wynika wprost, że nie obejmuje on sytuacji, w których sprzedawany jest udział w prawie własności nieruchomości.
Innego zdania był Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Organ uznał, że skoro przedmiotem nabycia był wyłącznie udział w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to małżonkowie nie mogli skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
W ocenie organu przepis wyraźnie mówi o prawie własności jako przedmiocie sprzedaży, który może korzystać ze zwolnienia. Nie odnosi się natomiast do udziału w takim prawie. Fiskus przyjął więc, że skoro sprzedawany był udział. a nie cała nieruchomość, to ulga nie przysługuje.
Sąd nie zgodził się z fiskusem a NSA oddalił skargę kasacyjną organu
Takie podejście nie przekonało jednak sądu pierwszej instancji. Sąd uchylił interpretację indywidualną i uznał, że stanowisko organu było nieprawidłowe. W ocenie sądu sam fakt, że przedmiotem sprzedaży był udział w nieruchomości, nie mógł automatycznie przekreślać prawa do zwolnienia. Na tym jednak sprawa się nie skończyła, bo organ wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Ten jednak podzielił stanowisko sądu pierwszej instancji i oddalił skargę kasacyjną organu. Uznał, że w tej sprawie zwolnienie z PCC mogło mieć zastosowanie do nabycia przez małżonków udziału wynoszącego 1/2 części we własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, skoro jeden z małżonków miał już pozostały udział w tej nieruchomości.
NSA nie zgodził się z wykładnią sprowadzającą się do twierdzenia, że skoro ustawodawca posłużył się pojęciem prawa własności, to zwolnieniem nie może być objęty udział w takim prawie. Sąd zwrócił uwagę, że przy interpretacji art. 9 pkt 17 ustawy trzeba brać pod uwagę nie tylko literalne brzmienie przepisu, ale również cel, dla którego zwolnienie zostało wprowadzone.
Jak wskazał NSA, celem tej regulacji było umożliwienie osobom fizycznym nabycia pierwszego mieszkania albo domu z rynku wtórnego na preferencyjnych warunkach, a więc bez obowiązku zapłaty PCC. Właśnie ten cel -obok wykładni jezykowej – powinien być uwzględniany przy ocenie, czy zwolnienie ma zastosowanie w konkretnej sprawie.
Notariusz błędnie pobrał PCC. Co zrobić?
Z punktu widzenia kupującego najważniejsze jest jednak to, co zrobić w praktyce, jeśli podatek został pobrany mimo spełnienia warunków zwolnienia. W takiej sytuacji możliwe jest odzyskanie wpłaconego PCC. Trzeba wówczas złożyć do właściwego urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Można to zrobić elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy albo w tradycyjnej formie papierowej.
Wnioskując o zwrot nadpłaty należy mieć na uwadze, że zgodnie art. 11 ustawy o PCC fiskus zwraca podatek tylko w ściśle określonych przypadkach. Chodzi m.in. o sytuacje, gdy uchylono skutki prawne oświadczenia woli, nie spełnił się warunek zawieszający, spółka nie została zarejestrowana albo wpisano do rejestru niższy kapitał zakładowy niż przewidywała umowa, a także gdy nie doszło do wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Nie można go więc automatycznie stosować do każdego przypadku nienależnie pobranego podatku. To oznacza, że jeśli notariusz bezpodstawnie pobrał PCC od nabywcy pierwszego mieszkania albo domu, trzeba sięgnąć do przepisów ordynacji podatkowej i złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty.
Takie stanowisko prezentuje również Krajowa Informacja Skarbowa. KIS wskazuje, że w przypadku nabywcy pierwszego mieszkania lub domu, od którego notariusz pobrał PCC mimo przysługującego zwolnienia, właściwą drogą nie jest art. 11 ustawy o PCC, lecz właśnie procedura nadpłaty przewidziana w ordynacji podatkowej.
Fałszywe oświadczenie może oznaczać grzywnę albo nawet więzienie
Aby móc ubiegać się o zwrot, kluczowe będzie oczywiście wykazanie, że kupujący rzeczywiście miał prawo do ulgi. Jeżeli oświadczenie złożone notariuszowi okaże się nieprawdziwe, podatnik naraża się na odpowiedzialność karnoskarbową.
W takiej sytuacji grozi kara grzywny do 720 stawek dziennych, kara pozbawienia wolności albo obie te kary łącznie. Oprócz tego trzeba liczyć się z obowiązkiem zapłaty należnego podatku wraz z odsetkami za opóźnienie.
Podstawa prawna:
Wyrok NSA z 23 czerwca 2026 r., 𝗜𝗜𝗜 𝗙𝗦𝗞 𝟱𝟮𝟱/𝟮𝟱
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2026 poz. 191)
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.