Przelicznik powierzchni. Dlaczego student opłaca się bardziej niż rodzina?
Dla funduszy inwestycyjnych kluczowym wskaźnikiem jest stopa rentowności z najmu. Klasyczny najem instytucjonalny całych bloków mieszkalnych generuje w Polsce zysk na poziomie około 5% rocznie. Prywatne akademiki bez problemu osiągają rentowność sięgającą nawet 9% w skali roku.
Wszystko sprowadza się do prostej matematyki deweloperskiej. Na powierzchni 50m²w tradycyjnym bloku deweloper zmieści jedno mieszkanie dwupokojowe. Wynajmie je rodzinie za około 3500 złotych miesięcznie. Na tej samej powierzchni w prywatnym akademiku fundusz wydzieli dwa lub trzy niezależne, kompaktowe mikro-pokoje jednoosobowe z własnymi łazienkami i aneksami kuchennymi. Za każdy taki pokój w Warszawie student zapłaci blisko trzy tysiące złotych. Przychód z tej samej przestrzeni rośnie więc dwukrotnie, a koszty operacyjne są optymalizowane w skali całego obiektu.
Wykorzystanie luki w planach zagospodarowania przestrzennego
Budowa prywatnych akademików to także sprytny wybieg urbanistyczny i prawny deweloperów. W centrach dużych miast dramatycznie brakuje działek przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania pod budownictwo mieszkaniowe.
Plany te często przewidują w atrakcyjnych lokalizacjach wyłącznie usługi, w tym usługi oświaty lub zamieszkania zbiorowego. Fundusze inwestycyjne kupują te grunty i formalnie budują obiekty hotelowe lub domy studenckie. Omijają w ten sposób rygorystyczne przepisy prawa budowlanego dotyczące tradycyjnych lokali mieszkalnych, na przykład wymogi dotyczące minimalnej powierzchni mieszkania wynoszącej 25m². Powstają luksusowe mikro-apartamenty o powierzchni osiemnastu metrów, które idealnie wpisują się w potrzeby zamożniejszych studentów.
Gentryfikacja edukacji. Studia w dużym mieście stają się luksusem
Głównym motorem napędowym tego biznesu jest zamożny student zagraniczny. Osoby przyjeżdżające do Polski w ramach międzynarodowych wymian lub na pełne studia anglojęzyczne oczekują standardu hotelowego, którego nie znajdą w starych, państwowych akademikach. Stawka rzędu cztery tysiące złotych za pokój z dostępem do prywatnej siłowni, pralni i strefy coworkingowej jest dla nich całkowicie naturalna.
Dla polskich studentów z prowincji oznacza to jednak postępującą barierę ekonomiczną. Publiczne uniwersytety podnoszą ceny własnych miejsc z powodu kosztów energii, a ich liczba jest ograniczona. Prywatny rynek PBSA jest całkowicie poza zasięgiem finansowym przeciętnej polskiej rodziny. Edukacja wyższa w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu staje się powoli przywilejem dla osób najlepiej sytuowanych, a fundusze inwestycyjne zabezpieczają swoje zyski na lata.
FAQ
Czy prywatny akademik podlega pod przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów?
Nie. Umowy najmu w prywatnych akademikach komercyjnych są najczęściej konstruowane jako umowy o świadczenie usług hotelarskich lub najem krótkoterminowy na czas oznaczony. Wyłącza to stosowanie rygorystycznych przepisów o ochronie lokatorów, co ułatwia funduszom natychmiastowe usunięcie studenta, który nie płaci czynszu.
Kto głównie finansuje budowę prywatnych akademików w Polsce?
Na polskim rynku dominują potężne grupy kapitałowe z Europy Zachodniej oraz fundusze z USA. Traktują one Polskę jako rynek wschodzący z ogromnym, niewykorzystanym potencjałem i stale rosnącą liczbą studentów zagranicznych.
Czy polski student może ubiegać się o dofinansowanie do prywatnego akademika?
Uczelnie publiczne oferują dopłaty do zakwaterowania wyłącznie w odniesieniu do własnych domów studenckich lub wolnego rynku, o ile student spełnia kryteria dochodowe. Kwoty te są jednak zbyt niskie, by pokryć koszty najmu w luksusowym akademiku komercyjnym.
Czy prywatne akademiki mogą zostać przekształcone w zwykłe mieszkania w przyszłości?
Jest to technicznie i prawnie bardzo trudne. Przeznaczenie gruntu w planie miejscowym oraz konstrukcja budynku uniemożliwiają łatwą zmianę sposobu użytkowania na klasyczną funkcję mieszkaniową.
