Sposobów na szukanie odpowiedzi na pytanie czy nieruchomości w danym kraju są drogie jest sporo. Można porównywać ceny pomiędzy krajami danego regionu, odnosić je do poziomu PKB per capita czy kosztu odtworzenia identycznej nieruchomości. Najbardziej przystępne wydaje się jednak odniesienie cen mieszkań do zarobków obywateli lub czynszów wynajmu.

Pierwszy z tych mierników pozwala sprawdzić jak długo trzeba oszczędzać każdą zarobioną złotówkę, aby kupić sobie dach nad głową, a drugi jak szybko zainwestowany na rynku kapitał się zwróci. Stanowi to analogię do popularnego na giełdzie wskaźnika C/Z porównującego cenę akcji i wysokość zysku przypadającego na jeden walor. Niestety w takich porównaniach rodzimy rynek mieszkaniowy wypada źle.

>>> Czytaj też: Zarabiamy więcej, ale czy stać nas na większe mieszkania?

Polska w ogonie rankingu

W Polsce singiel zatrudniony na pełen etat musiałby odkładać każdą zarobioną złotówkę przez prawie 15 lat, aby uzbierać na przeciętne mieszkanie w Warszawie. Do takiego wniosku można dojść bazując na danych Eurostatu o zarobkach netto za 2014 rok oraz przeciętnej cenie płaconej za „statystyczne” stołeczne mieszkanie. Co prawda w stolicy przeciętne zarobki są wyższe niż średnia krajowa, ale z drugiej strony rozkład wynagrodzeń (także w Warszawie) jest taki, że większość obywateli zarabia wyraźnie mniej niż wynikałoby ze średniej dla danego obszaru.

Zachowując identyczną metodologię można oczywiście pokazać, że w Polsce sytuacja wcale nie jest najgorsza. Dłużej niż nad Wisłą osoba samotna zatrudniona na pełen etat musiałaby pracować na przeciętne „M” w Portugalii. Warto przyjrzeć się sprawie szczegółowo. Portugalia jest krajem o najniższym poziomie wynagrodzeń z grona krajów tzw. „starej unii”. W efekcie przeciętny Portugalczyk zarabia mniej niż dwukrotność nadwiślańskiej średniej. Bardzo ważne jest jednak że przeciętne mieszkanie w stolicy Lizbony jest lekko licząc 2-3 razy większe niż w Warszawie – przez to przy podobnej cenie za metr na „statystyczne M” trzeba w Lizbonie wydać prawie dwa razy więcej niż w Warszawie.

Dostępność-cenowa

Zgodnie z zaproponowaną metodologią w Portugalii na przeciętne „M” (2-3 razy większe niż w Polsce), trzeba pracować dłużej niż nad Wisłą, ale i tak nie zmienia to faktu, że rodzimy wynik daje dopiero 14 pozycję na 15 przebadanych krajów pod względem okresu, przez który trzeba by odkładać każdą zarobioną złotówkę, aby kupić przeciętne mieszkanie na własność. Najniższe wyniki zanotowano w przypadku takich stolic jak Berlin (5 lat), Budapeszt (7 lat), Ryga, Tallin, Oslo czy Bruksela (po 8 lat).
W Polsce wynajem bardzo się opłaca

Na ceny nieruchomości w Polsce warto spojrzeć takżę od innej strony – porównania wartości nieruchomości i czynszów wynajmu. W tym celu można wykorzystać wskaźnik „cena do zysk” – charakterystyczny dla rynku giełdowego. Wskaźnik ten w prosty sposób pokazuje, ile czasu trzeba wynajmować mieszkanie, aby „na siebie zarobiło”. Jest to więc iloczyn ceny nieruchomości i przychodu jaki może generować.

Zgodnie z klasyfikacją zaproponowaną przez portal zbierający informacje o światowych rynkach nieruchomości (Global Property Guide), gdy wskaźnik ten wynosi na przykład 5 nieruchomość jest bardzo tania. Uproszczając można bowiem powiedzieć, że wystarczy 5 lat, aby wynajmowana nieruchomość sama się spłaciła. Co roku generowałaby więc do kieszeni swojego nabywcy przychód na poziomie 20 proc. wartości. Odwrotna sytuacja miałaby miejsce gdyby wskaźnik sięgnął wartości 40. Oznaczałoby to, że właściciel mieszkania musiałby czekać 40 lat na zwrot kosztów zakupu w postaci czynszu od najemcy. Co roku otrzymywałby więc 2,5 proc. wartości swojego mieszkania.

W Polsce potencjalne przychody z wynajmu mieszkania mogą się zrównać z ceną zakupu po 15 latach (przy założeniu stałych cen i braku okresów niewynajęcia). Jest to okres o 10 lat krótszy niż europejska średnia oraz dwa razy krótszy niż w Niemczech – wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane portalu GPG.

Można więc zaryzykować stwierdzenie, że wysokie (w porównaniu do zarobków) ceny zakupu mieszkań w Polsce są przynajmniej po części efektem wysokiej opłacalności zakupu nieruchomości na wynajem.

>>> Czytaj też: Polacy wyprowadzają się z domu w wieku 28 lat. Szwedzi - w wieku 19 lat

Zastosowanie-mierników

Idąc dalej trudno nie ulec wrażeniu, że wysoki poziom czynszów idzie ręka w rękę z małą liczbą mieszkań na wynajem. To połącznie trudno przeskoczyć. Jeśli bowiem mieszkania są drogie, mniej osób stać na zakup lokalu (także w celach inwestycyjnych). Duży popyt ze strony lokatorów natrafia więc na barierę niskiej podaży mieszkań przeznaczonych na wynajem, co prowadzi do wysokich czynszów. Wysokie czynsze skłaniają do zakupów mieszkań zarówno dotychczasowych najemców (bo najem się nie opłaca) jak i inwestorów (bo na wynajmie mogą zarobić). W efekcie ceny pozostają na mało przystępnym poziomie.

Idąc dalej przy wysokich cenach nieruchomości trudno oczekiwać wysokiej elastyczności tego rynku, wiec podaż o ile rośnie, to stopniowo. Na przykład w Polsce w latach 2008 – 2013 udział osób realizujących swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu w Polsce wzrósł z 2,3 do 4,2 proc.- wynika z danych Eurostatu. Dynamika na pierwszy rzut oka imponująca, ale przy tak niskiej bazie nie zwala z nóg, a rodzimy rynek najmu wciąż pozostaje w ogonie Europy.

Warto przy tym spojrzeć na dwa przykłady skrajne – Bułgarię i Niemcy. W pierwszym z tych krajów najemcy (z czynszem rynkowym, a nie regulowanym lub obniżonym) stanowią tylko 1,8 proc. obywateli. Ceny mieszkań w Sofii są natomiast tak wysokie, że przeciętny obywatel musiałby odkładać swoją pensję netto przez prawie 14 lat, aby odłożyć niezbędną kwotę na zakup. Z drugiej strony w Niemczech najemców jest 38,9 proc., a ceny nieruchomości są na tyle niskie, że jak wspomniano wyżej, osoba samotna w 5 lat zarobi tyle ile warta jest przeciętne mieszkanie w stolicy. To pokazuje, że rynek nieruchomości w Niemczech jest znacznie bardziej nasycony lokalami niż polski.

Drogo, bo mało

Czemu Polska wypada w tych porównaniach tak słabo? Powodem jest palący niedobór mieszkań. Na podstawie danych Eurostatu można szacować, że nawet co trzeci trzydziestolatek wciąż mieszka z rodzicami. Do tego na obywatela przypada nad Wisłą 26,3 m kw. Dwukrotnie więcej metrów ma do dyspozycji statystyczny Austriak czy Duńczyk (ponad 50 m kw. per capita), a o dwie trzecie więcej Niemiec (ponad 43 m kw.).

Na tym niestety nie koniec, bo szacunki europejskiego urzędu sugerują, że około 1,4 mln mieszkań w Polsce (10 proc.) wymaga remontu. Jakby tego było mało Eurostat szacuje, że statystyczny Polak ma do dyspozycji jeden pokój (dokładnie 1,1), podczas gdy europejska średnia to 1,6 pokoi. Aby osiągnąć taką średnią Polacy musieliby zbudować 7,6 mln mieszkań. Na ile jest to realne? Średnia liczba mieszkań oddawanych do użytkowania w ostatniej dekadzie wynosi niespełna 140 tys. lokali rocznie. Dojście do europejskiego standardu mieszkaniowego zajęłoby w tym tempie 54 lata.