Fiskus wzywa do zapłaty tysiące Polaków. Byli przekonani, że korzystają ze zwolnienia z podatku od sprzedaży nieruchomości

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania wiąże się z obowiązkiem zapłaty PIT. Termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik kupił lub wybudował nieruchomość. Dotyczy to sytuacji, gdy sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej.

Podatek oblicza się od dochodu, czyli różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, powiększonej o dokonane odpisy amortyzacyjne. Obecnie stawka podatku wynosi 19 proc.

Oznacza to, że jeśli podatnik sprzeda nieruchomość przed upływem wskazanego terminu, zasadniczo powinien rozliczyć się z fiskusem. Ustawodawca przewidział jednak możliwość uniknięcia podatku, jeśli spełnione zostaną określone warunki.

Zwolnienie z podatku jest możliwe, ale pod pewnymi warunkami

Podatku można uniknąć, jeśli przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Może to być m.in.:

• zakup nowego mieszkania lub domu,
• budowa nieruchomości,
• remont, czy
• zakup mebli lub sprzętu AGD związanego z realizacją celu mieszkaniowego.

Kwotę dochodu zwolnionego z podatku oblicza się według wzoru: (dochód × wydatki na cele mieszkaniowe) ÷ przychód ze sprzedaży = dochód zwolniony z podatk

Aby skorzystać ze zwolnienia, pieniądze trzeba wydać w ciągu trzech lat od końca roku, w którym sprzedano nieruchomość. Warto również zachować dokumenty potwierdzające wydatki, takie jak faktury, rachunki czy potwierdzenia przelewów.

Pod zwolnienie kwalifikuje się również spłata kredytu. Minister finansów w interpretacji ogólnej z 1 kwietnia 2022 r. (nr DD2.8202.5.2020) potwierdził, że spłata kredytu – także konsolidacyjnego lub refinansowego – wraz z odsetkami może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Dotyczy to sytuacji, gdy kredyt został zaciągnięty na sfinansowanie nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Możliwe jest także całkowite zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku. Jeżeli cały przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, podatku nie płaci się w ogóle.

Fiskus wzywa do zapłaty osoby, które były przekonane, że skorzystały z ulgi

Największy problem dotyczy jednak osób, które nabyły nieruchomości w latach 2007–2008, a następnie sprzedały je przed upływem pięciu lat od daty nabycia. Osoby te chciały skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej, która zastąpiła wcześniej obowiązującą ulgę mieszkaniową.

Przed 2007 r. podatku można było uniknąć m.in. wtedy, gdy środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczano na zakup droższej nieruchomości. W praktyce nie dochodziło wtedy do realnego wzbogacenia podatnika. Po wprowadzeniu ulgi meldunkowej zasady się zmieniły. Aby uniknąć podatku, należało:

• być zameldowanym w sprzedawanej nieruchomości przez co najmniej 12 miesięcy oraz
• złożyć oświadczenie o chęci skorzystania ze zwolnienia.

I właśnie ten drugi warunek stał się źródłem wieloletniego problemu. Wymóg złożenia oświadczenia został ukryty w przepisach przejściowych. Wielu podatników nie miało świadomości, że musi dopełnić takiej formalności. Nie informowali o tym ani notariusze, ani urzędnicy. W efekcie część osób była przekonana, że skoro spełniła warunek zameldowania, to skutecznie skorzystała z ulgi.

Po latach okazało się jednak, że fiskus uznaje inaczej. Skutki źle skonstruowanego prawa są dziś bardzo dotkliwe. Jak informowała „Gazeta Wyborcza”, problem może dotyczyć nawet 19 tys. osób, a kwoty żądane przez fiskusa są ogromne. Małżeństwo z Białegostoku otrzymało wezwanie do zapłaty 38 tys. zł, para z Mazur – 100 tys. zł, mieszkaniec Warszawy – 190 tys. zł. W niektórych przypadkach zobowiązania sięgały nawet 250 tys. zł.

Trybunał Konstytucyjny stanął po stronie podatników, ale wyrok nie został opublikowany

W wyroku z 9 lipca 2025 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że zameldowanie na pobyt stały przez co najmniej rok było jedynym warunkiem skorzystania z ulgi meldunkowej. Zdaniem TK przepisy ustawy o PIT, obowiązujące w latach 2007–2008, w zakresie, w jakim uzależniały zwolnienie od złożenia dodatkowego oświadczenia, były niezgodne z Konstytucją.

Trybunał zwrócił uwagę, że organy podatkowe miały możliwość samodzielnego sprawdzenia, czy podatnik był zameldowany w danym lokalu. Podkreślił również, że przepisy były niejasne, często zmieniane i w praktyce wprowadzały obywateli w błąd.

Jak zaznaczono w uzasadnieniu, zwolnienia podatkowe nie mogą działać jak pułapka na podatnika. Problem w tym, że wyrok nie został opublikowany w Dzienniku Ustaw. W praktyce oznacza to, że choć Trybunał stanął po stronie podatników, jego orzeczenie nie wywołuje skutków prawnych.

Brak publikacji ma związek z konfliktem wokół Trybunału Konstytucyjnego. Rząd, powołując się m.in. na uchwałę Sejmu z 18 grudnia 2024 r., przyjął stanowisko, że obecny TK nie jest zdolny do prawidłowego wykonywania swoich zadań. W konsekwencji część wydawanych przez niego orzeczeń nie jest publikowana. Dla podatników oznacza to wyjątkowo trudną sytuację. Z jednej strony istnieje wyrok potwierdzający ich racje. Z drugiej – nie mogą skutecznie się na niego powołać.

Sprawą zajął się Rzecznik Praw Obywatelskich

Ze względu na liczne sygnały dotyczące naruszenia praw obywateli sprawą zajął się Rzecznik Praw Obywatelskich. RPO wskazywał, że od strony merytorycznej wyrok TK zasługuje na aprobatę. Słusznie bowiem uznano, że ustawodawca naruszył Konstytucję, nie zapewniając podatnikom realnej możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej. Jednocześnie, z uwagi na zastrzeżenia dotyczące składu orzekającego, Rzecznik był zmuszony wycofać się z postępowania.

Do Biura RPO trafiają jednak sprawy pokazujące skalę problemu. W jednej z nich fiskus przez cztery lata prowadził egzekucję z emerytur małżonków. Pogłębiło to ich trudną sytuację finansową i przyczyniło się do pogorszenia stanu zdrowia. Po niekorzystnych wyrokach sądów administracyjnych organy podatkowe nasiliły działania egzekucyjne. Emeryci, obawiając się utraty mieszkania, zaciągnęli pożyczkę. Łącznie ponieśli ciężar około 112 tys. zł obejmujący podatek, koszty egzekucyjne oraz odsetki. Do dzis spłacają zobowiązanie zaciągnięte w związku z tą sprawą.

Problemem jest nie tylko sam podatek

Sprawa ulgi meldunkowej pokazuje nie tylko skalę niesprawiedliwości wynikającej z wadliwych przepisów, ale również problem systemowy związany z możliwością podważania ostatecznych decyzji podatkowych. Dodatkową przeszkodą jest przedawnienie zobowiązania podatkowego. Nawet gdyby wyrok TK został opublikowany albo gdyby sądy dopuściły wznowienie postępowań mimo braku publikacji, wielu podatników mogłoby nie odzyskać pieniędzy.

Organ podatkowy może bowiem odmówić uchylenia wcześniejszej decyzji, jeżeli doszło już do przedawnienia zobowiązania. W praktyce oznacza to, że możliwość naprawienia błędnej decyzji zależy od okoliczności, na które podatnik nie ma żadnego wpływu – przede wszystkim od czasu trwania postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym.

RPO zwraca uwagę, że nie jest to wyłącznie problem ulgi meldunkowej.Już wcześniej Ministerstwo Finansów deklarowało, że nie planuje zmian pozwalających na uchylanie decyzji podatkowych po upływie terminu przedawnienia. W jednej ze spraw dotyczących ofiar ulgi meldunkowej organy podatkowe argumentowały przed NSA, że podatnicy mogliby ewentualnie dochodzić odszkodowania na drodze cywilnej. W praktyce oznaczałoby to jednak kolejne lata sporów, dodatkowe koszty i brak gwarancji uzyskania rekompensaty.

RPO: obywatele nie mogą ponosić skutków kryzysu konstytucyjnego

Rzecznik Praw Obywatelskich podkreśla, że niezależnie od sporów dotyczących statusu Trybunału Konstytucyjnego państwo ma obowiązek naprawienia skutków niekonstytucyjnych regulacji. Obywatele, którzy byli adresatami wadliwych przepisów, nie powinni ponosić negatywnych konsekwencji kryzysu konstytucyjnego ani sporów o moc prawną orzeczeń TK.

W związku z tym RPO Marcin Wiącek zwrócił się do ministra finansów Andrzeja Domańskiego z pytaniem, czy resort rozważa podjęcie działań mających na celu ochronę praw osób poszkodowanych przez ulgę meldunkową.

Ministerstwo Finansów: nie będzie specjalnych rozwiązań

Odpowiedź resortu była jednoznaczna. Ministerstwo Finansów i Gospodarki poinformowało, że nie przewiduje wprowadzenia specjalnych rozwiązań dla osób, które nie skorzystały z ulgi meldunkowej wyłącznie dlatego, że nie złożyły wymaganego oświadczenia.

Resort wskazał, że wyrok TK nie został opublikowany, a więc nie wszedł w życie. W konsekwencji nie może stanowić podstawy do wznowienia postępowań podatkowych. Ministerstwo przypomniało również, że po przedawnieniu zobowiązania podatkowego nie ma możliwości uchylenia ostatecznej decyzji podatkowej, nawet jeśli została ona wydana na podstawie przepisu później uznanego za niekonstytucyjny. Końcowo podsekretarz stanu Jarosław Neneman poinformował, że resort nie planuje żadnych szczególnych rozwiązań dla osób, które utraciły ulgę meldunkową z powodu niedopełnienia formalnego obowiązku złożenia oświadczenia.

Stanowisko resortu spotkało się ze sprzeciwem RPO

Ocena Ministerstwa Finansów wzbudziła sprzeciw Rzecznika Praw Obywatelskich. W piśmie z 18 maja 2026 r. RPO ponownie wskazał na pilną potrzebę podjęcia działań chroniących prawa podatników, określanych jako ofiary ulgi meldunkowej.

Zdaniem Rzecznika stanowisko resortu budzi poważne zastrzeżenia z perspektywy ochrony konstytucyjnych praw i wolności obywatelskich. RPO zwrócił również uwagę na osoby, które już zapłaciły podatek, choć – w świetle późniejszego wyroku TK – nie powinny były tego robić. Wielu z nich próbuje odzyskać pieniądze, jednak organy podatkowe i sądy wskazują, że po przedawnieniu zobowiązania nie jest to możliwe.

Powraca więc pytanie, czy obecne przepisy rzeczywiście chronią podatników. Skoro nie mają oni wpływu na długość postępowania przed Trybunałem, trudno oczekiwać, by ponosili konsekwencje opóźnionego wyroku.

Zdaniem RPO obecne regulacje mogą naruszać zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa. W praktyce mechanizm kontroli konstytucyjnej może okazać się dla podatników iluzoryczny – zwłaszcza wtedy, gdy korzystny wyrok zapada zbyt późno albo nie zostaje opublikowany.

Jest najnowsza odpowiedź Ministerstwa Finansów. Państwo nie zdało egzaminu, poszkodowani nie otrzymają wsparcia

Ministerstwo Finansów, w odpowiedzi podpisanej z upoważnienia Ministra Finansów i Gospodarki przez Podsekretarza Stanu Jarosława Nenemana, ponownie odniosło się do skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lipca 2025 r. (sygn. SK 64/20) dla podatników oraz do znaczenia tego orzeczenia w sytuacji, gdy nie zostało ono opublikowane w Dzienniku Ustaw.

Resort przypomniał, że zgodnie z art. 240 § 1 pkt 8 Ordynacji podatkowej wznowienie postępowania jest możliwe, jeżeli ostateczna decyzja została wydana na podstawie przepisu uznanego przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodny z Konstytucją, ustawą lub ratyfikowaną umową międzynarodową. Jednocześnie, na podstawie art. 241 § 2 pkt 2 Ordynacji podatkowej, wniosek o wznowienie można złożyć wyłącznie w terminie miesiąca od dnia wejścia w życie wyroku Trybunału, czyli od dnia jego publikacji w Dzienniku Ustaw.

Ministerstwo podkreśla, że zachowanie tego terminu jest warunkiem koniecznym do wszczęcia postępowania wznowieniowego. Ponieważ wyrok z 9 lipca 2025 r. nie został dotychczas opublikowany, miesięczny termin jeszcze nie rozpoczął biegu. W konsekwencji złożenie wniosku przed publikacją wyroku jest przedwczesne i nieskuteczne. Resort zaznacza również, że zarówno wnioski złożone przedwcześnie, jak i po upływie ustawowego terminu nie mogą skutkować wznowieniem postępowania. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Ministerstwo odniosło się także do pozostałych przeszkód w dochodzeniu praw przez tzw. ofiary ulgi meldunkowej. Wskazało, że zgodnie z art. 245 § 1 pkt 3 lit. b Ordynacji podatkowej, nawet jeśli istnieją podstawy do wznowienia postępowania, organ odmówi uchylenia dotychczasowej decyzji, jeżeli z powodu przedawnienia zobowiązania podatkowego nie może już wydać nowej decyzji rozstrzygającej sprawę co do istoty.

Resort przypomina, że przedawnienie powoduje wygaśnięcie zobowiązania podatkowego, co wyklucza możliwość jego ponownego określenia, złożenia skutecznej korekty deklaracji czy dochodzenia zwrotu nadpłaty. Zdaniem Ministerstwa, skoro zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej akceptuje brak możliwości zwrotu nadpłaty po upływie terminu przedawnienia, nie ma podstaw do zmiany przepisów Ordynacji podatkowej ani do wprowadzenia szczególnych rozwiązań dotyczących tzw. nadpłat konstytucyjnych.

Na koniec Ministerstwo ponownie wykluczyło możliwość podjęcia inicjatywy legislacyjnej skierowanej do osób, które nie skorzystały z ulgi meldunkowej wyłącznie z powodu niezłożenia oświadczenia o zameldowaniu w zbywanym lokalu lub budynku mieszkalnym. Jak wskazano w odpowiedzi, nie są planowane żadne szczególne rozwiązania dla tej grupy podatników.

Źródła:

wyborcza.biz

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.)

Interpretacja ogólna Ministra Finansów nr DD2.8202.5.2020 z 1 kwietnia 2022 r.

Wyrok TK z 9 lipca 2025 r. (sygn. SK 64/20)