Podatek katastralny a polski podatek od nieruchomości
W Polsce podatkiem od nieruchomości objęci są między innymi właściciele gruntów, budynków oraz wyodrębnionych lokali. Podstawą opodatkowania budynków i mieszkań jest ich powierzchnia użytkowa, a nie aktualna cena rynkowa. Stawki ustalają rady gmin. Nie mogą one jednak przekroczyć górnych limitów ogłaszanych każdego roku przez ministra finansów. Oznacza to, że właściciele podobnych nieruchomości położonych w różnych gminach nie zawsze płacą identyczne kwoty.
W systemie katastralnym punktem odniesienia jest natomiast wartość nieruchomości określona według zasad obowiązujących w danym państwie. Im wyższa wartość mieszkania lub domu, tym większa może być należność.
Nie zawsze chodzi przy tym o bieżącą cenę sprzedaży. Podstawą może być wartość wpisana do urzędowego rejestru, okresowo aktualizowana wycena albo wartość czynszowa, czyli hipotetyczny dochód, jaki właściciel mógłby uzyskiwać z wynajmu nieruchomości. Z tego powodu samych stawek obowiązujących w poszczególnych państwach nie powinno się porównywać bez uwzględnienia sposobu ustalania podstawy opodatkowania.
Podatek od nieruchomości w Polsce w 2026 roku
Maksymalne stawki podatków i opłat lokalnych zostały w 2026 r. podwyższone o 4,5 proc. Tyle wyniósł wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych w pierwszym półroczu 2025 r. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.
Górne limity podatku od budynków i ich części wynoszą w 2026 r.:
- 1,25 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych;
- 35,53 zł za 1 mkw. powierzchni związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej;
- 16,64 zł za 1 mkw. budynków zajętych na obrót kwalifikowanym materiałem siewnym;
- 7,27 zł za 1 mkw. budynków związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych;
- 12 zł za 1 mkw. pozostałych budynków, w tym zajętych na odpłatną statutową działalność pożytku publicznego.
Są to stawki maksymalne. Gmina może przyjąć niższe kwoty. Osobie fizycznej wysokość należności wskazuje organ podatkowy w wydanej decyzji.
Sam fakt, że mieszkanie nie jest wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, nie oznacza zwolnienia z podatku. Ustawa przewiduje określone wyłączenia i zwolnienia, a dodatkowe preferencje może wprowadzić rada gminy. Grunty rolne i leśne co do zasady podlegają osobnym podatkom, chyba że zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.
Podatek katastralny w Hiszpanii – wysokie opłaty za posiadanie nieruchomości
W Hiszpanii właściciele nieruchomości płacą Impuesto sobre Bienes Inmuebles, czyli IBI. Jest to lokalny podatek od nieruchomości pobierany przez gminę.
Podstawą jego obliczenia jest wartość katastralna nieruchomości. Nie należy jej utożsamiać z ceną podaną w umowie sprzedaży ani z aktualną wartością rynkową. Wartość katastralna jest ustalana zgodnie z przepisami regulującymi hiszpański kataster nieruchomości i może być niższa od ceny, za którą lokal został kupiony.
Dla nieruchomości miejskich podstawowa ustawowa stawka IBI mieści się w przedziale od 0,4 do 1,1 proc. Gminy określają konkretną wysokość podatku w swoich uchwałach. W przypadkach wskazanych w ustawie mogą również stosować podwyższenia, obniżki albo dodatkowe obciążenia, na przykład wobec niektórych długotrwale niezamieszkanych lokali.
Ważne
Podatek nie zależy od obywatelstwa właściciela. Płacą go zarówno Hiszpanie, jak i cudzoziemcy posiadający nieruchomość w tym kraju.
IBI nie musi być jedynym podatkiem płaconym corocznie przez właściciela. Osoby, które mają tam nieruchomość lub osiągają dochody, np. z najmu, a nie są rezydentami, podlegają podatkowi IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Podstawę opodatkowania stanowi zazwyczaj 1,1% lub 2% wartości katastralnej nieruchomości, a podatek wynosi 19% tej podstawy w przypadku rezydentów UE.
Kiedy hiszpański podatek może wynieść 9 tys. zł
Do obliczenia IBI potrzebne są co najmniej dwie informacje: wartość katastralna nieruchomości oraz stawka przyjęta przez właściwą gminę.
Przykład
Jeżeli wartość katastralna lokalu wynosi 329 tys. euro, a obowiązująca stawka to 0,64 proc., a właścicielowi nie przysługują bonifikaty roczny podatek (base liquidable) wyniesie około 2106 euro. Przy kursie euro w granicach 4,3 zł daje to około 9 tys. zł.
Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie kupione za 329 tys. euro będzie objęte podatkiem w takiej wysokości. Przed podpisaniem umowy kupujący powinien poprosić sprzedającego o ostatni dokument dotyczący IBI oraz sprawdzić:
- wartość katastralną nieruchomości;
- stawkę obowiązującą w danej gminie;
- wysokość podatku zapłaconego w poprzednich latach;
- informację o ewentualnych zaległościach;
- zasady dotyczące ulg i płatności ratalnej.
Takie sprawdzenie pozwala oszacować rzeczywiste koszty utrzymania nieruchomości jeszcze przed jej zakupem.
Jak płaci się podatek w Hiszpanii, a jak w Polsce
IBI jest podatkiem rocznym. Termin i sposób płatności zależą od gminy. Właściciele mogą zazwyczaj opłacić należność przelewem lub uruchomić polecenie zapłaty z hiszpańskiego rachunku bankowego. Niektóre samorządy umożliwiają rozłożenie należności na części albo oferują lokalne bonifikaty.
Zakres ulg również nie jest jednakowy w całym kraju. Decydują o nim przepisy krajowe oraz uchwały poszczególnych gmin. Dlatego informacji uzyskanych dla jednej miejscowości nie należy automatycznie odnosić do nieruchomości położonej w innej części Hiszpanii.
W Polsce osoba fizyczna otrzymuje decyzję ustalającą wysokość podatku od nieruchomości. Należność jest zasadniczo płacona w czterech ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeżeli całoroczny podatek nie przekracza 100 zł, należy go zapłacić jednorazowo w terminie pierwszej raty.
Ile wynosiłby podatek katastralny w Polsce
Skutki przejścia z opodatkowania powierzchni na opodatkowanie wartości można pokazać na prostych przykładach.
Przykład
Gdyby właściciel mieszkania o wartości 1 mln zł płacił podatek według stawki 1,4 proc., roczna należność wyniosłaby 14 tys. zł. Przy mieszkaniu wartym 300 tys. zł i stawce 0,4 proc. byłoby to 1200 zł.
Są to wyłącznie modelowe obliczenia. Wysokość rzeczywistego podatku zależałaby między innymi od sposobu wyceny nieruchomości, zastosowanych stawek, ulg, liczby posiadanych lokali oraz rozwiązań osłonowych. Samo przeniesienie zagranicznej stawki na polskie warunki nie pozwala przewidzieć kosztów ewentualnej reformy.
Obecnie właściciel mieszkania o powierzchni 60 mkw. zapłaci przy zastosowaniu maksymalnej stawki mieszkaniowej 75 zł rocznie. Rzeczywista kwota może być niższa, jeżeli dana gmina przyjęła stawkę poniżej ustawowego limitu.
Projekt podatku zależnego od wartości nieruchomości trafił do Sejmu
20 marca 2026 r. grupa posłów Lewicy wniosła do Sejmu projekt zmiany ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Propozycja dotyczy domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, a wysokość podatku miałaby zależeć nie tylko od wartości nieruchomości, lecz także od liczby lokali posiadanych przez podatnika. Projekt ma sygnaturę RPW/9790/2026.
Według zaproponowanych przepisów podatek od pierwszej i drugiej nieruchomości mieszkalnej wynosiłby 0,02 proc. jej wartości. Dla trzeciej i każdej kolejnej stawka miałaby wynosić początkowo 0,5 proc., a następnie stopniowo rosnąć do maksymalnie 1,5 proc. wartości. Z kolei podstawą obliczeń nie musiałaby być indywidualna wycena każdego lokalu sporządzona przez rzeczoznawcę. Projekt przewiduje wykorzystanie powierzchni użytkowej oraz wskaźników odzwierciedlających ceny lub koszty odtworzenia nieruchomości w danej lokalizacji.
Autorzy propozycji przekonują, że wyższe opodatkowanie trzecich i kolejnych mieszkań ograniczyłoby gromadzenie lokali wyłącznie w celach inwestycyjnych i poprawiło dostępność mieszkań. Projekt przewiduje jednocześnie wyłączenia dla niektórych nieruchomości związanych między innymi z budownictwem społecznym i pomocą mieszkaniową.
Podatek od trzeciego mieszkania nie jest jeszcze przesądzony
Projekt Lewicy nie jest projektem rządowym. Konsultacje społęczne w jego sprawie trwały od 23 marca do 22 kwietnia 2026 r. i zostały już zakończone. Wzięło w nich udział 294 uczestników.
W kolejnych miesiącach wnioskodawcy uzupełniali uzasadnienie dotyczące skutków finansowych regulacji. Według informacji sejmowych projekt skierowano do I czytania na posiedzeniu Sejmu 27 lipca 2026 r.
Co powinien sprawdzić kupujący nieruchomość za granicą
Przed zakupem mieszkania poza Polską należy poprosić o zestawienie wszystkich stałych kosztów związanych z jego posiadaniem. Poza podatkiem od nieruchomości mogą to być opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, koszty utrzymania części wspólnych, opłaty komunalne oraz podatki związane z wynajmem lub posiadaniem lokalu przez nierezydenta.
W Hiszpanii jednym z podstawowych dokumentów jest ostatni rachunek IBI. Pozwala sprawdzić rzeczywistą wartość katastralną, zastosowaną stawkę i kwotę podatku. To znacznie bezpieczniejsza metoda niż szacowanie należności na podstawie ceny z ogłoszenia.
Podstawa prawna:
Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (M.P. z 2025 r. poz. 726), ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2025 r. poz. 707), poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw (sygn. RPW/9790/2026), hiszpańska ustawa regulująca finanse lokalne – Real Decreto Legislativo 2/2004 z 5 marca 2004 r.
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.